25.04.2018 19:20
Аналитика.
Просмотров всего: 43845; сегодня: 38.

Тенденция изменения проектов комплексного освоения территории

Тенденция изменения проектов комплексного освоения территории

Сегодня изменение проекта на этапе реализации и даже после ввода первых очередей — явление распространенное. Ведь зачастую такой подход становится единственной возможностью для застройщика выполнить свои обязательства перед дольщиками, передав квартиры по ДДУ «в срок и надлежащего качества». С другой стороны, коррективы вызывают неоднозначную реакцию на перемены у жителей уже построенных домов. Одну из самых дискуссионных рыночных тенденций сегодняшнего дня обсудили представители застройщиков, инвесторов и СМИ на пресс-конференции «Изменение проекта комплексного освоения территорий. Предпосылки, факты, результаты».
После кризиса в конце 2014 года ситуация на рынке недвижимости сильно изменилась. Существенно увеличилась себестоимость строительства, причем не только в проектах премиального и бизнес-класса, где доля импортных материалов традиционно высока, но и в жилых комплексах сегментов «комфорт» и «комфорт-плюс». Усугубило ситуацию активное освоение промзон, повлекшее увеличение объема предложения на рынке новостроек. Платежеспособный спрос при этом остается стабильным, что провоцирует стагнацию, а в ряде случаев и снижение цен на недвижимость.
«Безусловно, застройщики, которые начинали реализацию своих проектов до кризиса, ориентируясь на ту, более позитивную конъюнктуру рынка, столкнулись с серьезными трудностями. И та финансовая модель стройки, которую девелопер закладывал еще до кризиса, сейчас зачастую не актуальна», — отмечает Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы. — Поэтому сегодня для того, чтобы успешно завершить строительство девелоперам приходится оптимизировать проекты».
Наиболее распространенные пути оптимизации: замена класса материалов, привлечение менее профессиональных подрядных компаний, сокращение предусмотренных проектом наполнения дворового благоустройства и качества отделки мест общего пользования. Второй вариант решения, позволяющего нивелировать рост издержек, — увеличение доходной составляющей проекта, характерен для проектов комплексного освоения территорий. При этом наиболее лояльный путь оптимизации проекта как для застройщика, так и для покупателей — увеличение жилой застройки. Некоторыми из обещаний приходится пожертвовать, но в конечном итоге они позволяют девелоперу выполнить обещания глобальные: свои обязательства по качеству, темпам строительства, соответствия параметров построенного дома декларируемым в ДДУ.
Опытом оптимизации проекта поделились представители девелопера Sezar Group на примере проекта ЖК «Рассказово», реализация которого ведется с 2014 года. «Рост издержек вследствие кризиса 2014 года обострил вопрос экономической рентабельности, поставив компанию перед необходимостью поиска решения, которое позволит выполнить обязательства перед покупателями. Было важно выдержать гарантированное качество продукта — архитектуры, отделки МОП, благоустройства территории, — сохранив при этом положительным финансовый баланс проекта. Решением стал отказ от офисно-гостиничной недвижимости и строительство дополнительного объема жилой».
Так, при реализации изменений в Sezar Group исходили из трех принципов: сохранение класса ЖК, минимизация изменений для тех, кто уже приобрел квартиру в первой очереди, а также «компенсационный принцип»: неизбежные отрицательные критерии компенсировать позитивными. В итоге из 84 «потребительских» параметров проекта изменились 8, причем 6 из них – в лучшую сторону. Так, дополнительные дома, этажность которых выросла, будут располагаться на границе участка, а благодаря каскадной архитектуре высотные секции максимально удалены от уже построенных домов. Отказ от офисно-гостиничной составляющей позволит исключить неконтролируемый трафик «случайных лиц» на огороженной территории комплекса. А увеличение объема жилья повлекло за собой увеличение социальной инфраструктуры, в расчете на каждого жителя коэффициенты обеспечения местами в детских садах, школах и поликлиниках выросли на 25-45%.
В заключении эксперты сошлись во мнении, что внесение изменений в проект в ходе его реализации — это решение, к которому в той или иной степени приходится прибегать большинству девелоперов. И оценили эту тенденцию, скорее как положительную: эффективные проекты, ориентированные на реалии сегодняшнего рынка, становятся более сильными и конкурентоспособными. Долгосрочные проекты обязаны эволюционировать «в ногу со временем», отражать изменение рыночной конъюнктуры и потребительских тенденций. Позиция «игнорировать изменения» приводит к куда более значительным последствиям в виде замороженных строек.


Ньюсмейкер: Sezar Group — 31 публикация
Поделиться:

Интересно:

О своих мечтах об отдыхе поделились российские дети
28.03.2024 12:18 Аналитика
О своих мечтах об отдыхе поделились российские дети
В преддверии II Всероссийского конкурса юного художника «Место в России, где я мечтаю побывать», который стартует 1 апреля 2024 года, эксперты Национального туроператора Алеан рассказали, куда хотели поехать дети, исходя из анализа работ прошлого года. Дети в возрасте от 6 до 15 лет поделились...
562 года назад на престол взошёл Иван III
28.03.2024 10:44 Новости
562 года назад на престол взошёл Иван III
В историю он вошел в первую очередь как собиратель русских земель и, по сути, создатель единого государства Российского, созидатель и мудрый дипломат – при Иване III не только расширяются границы, но и создается прообраз системы управления страной – пишутся единые законы, утверждается...
Ранее неизвестные петроглифы описали российские ученые
27.03.2024 18:03 Новости
Ранее неизвестные петроглифы описали российские ученые
Группа ученых из Кемеровского государственного университета во главе с доктором исторических наук Ольгой Советовой описала ранее неизвестные петроглифы, обнаруженные в ходе экспедиций последних трех лет. Среди найденных рисунков неожиданно оказалось и крайне редкое изображение парохода. Основной...
Неизвестный объект археологического наследия найден в Подмосковье
27.03.2024 17:20 Новости
Неизвестный объект археологического наследия найден в Подмосковье
В подмосковном городе Ликино-Дулево Орехово-Зуевского городского поселения археологи провели превентивное обследование территории, прилегающей к скверу Дулевского фарфорового завода. В результате был обнаружен ранее неизвестный исторический слой, который уже признан вновь выявленным объектом...
Музыкальные вершины великих эпох России
27.03.2024 17:02 Мероприятия
Музыкальные вершины великих эпох России
26 марта 2024 года в Светлановском зале Московского международного Дома музыки представлен новый масштабный мультимедийный музыкально-исторический проект «Музыкальные вершины великих эпох России», проводимый в рамках  общероссийской историко-культурной  благотворительной акции...